파란세상

장기주택마련저축을 잘 활용 하라!   2006/12/04 12:10 http://blog.naver.com/khai64/40031635850

주택 양도세 대상자
2주택 소유해도 중과세 피할 수 있고, 세금 낼수도 있다. 주택이 2채 있다고 모두 중과세가 되는 것은 아니며, 국세청 기준시가 3억원을 넘지 않는 도농 복합도시 읍면지역,도지역,광역시 군지역 등의 주택은 양도세 중과를 위한 주택 수 산정에 포함돼지 않는다. 이들 지역의 유망주택에 대한 관심이 늘고 있으며, 2채를 보유하고도 양도세 중과를 받지 않는 유망주택으로 수도권의 경우, 경기도 광주시 오포읍, 파주시 교하읍, 김포시 고촌면, 화성시 태안읍 신영통, 용인시 포곡면, 남양주시 와부읍, 평택시 안중읍 등을 꼽고 있다. 지방 광역시의 경우 대구 달성군,부산 기장군 기장읍, 울산 울주군 범서면 등도 보유하기에 알맞은 주택이다.

정부가 확정한 양도세 관련 시행령 및 시행규칙은 양도세 비과세, 일반 과세, 중과의 판단기준을 명확히 한 게 포인트며, 입주권을 포함해 2주택을 보유하게 됐다하더라도 실수요 목적이라면 중과 대상에서 제외시켜 주고, 더 나아가 1주택 비과세 혜택을 볼 수 있도록 해줬다. 하지만 이미 집 한 채를 갖고 있는 사람이 재산 증식 등 투기적 목적으로 주택을 한 채 더 갖게 된다면 2007년부터 양도차익의 50%를 세금으로 회수한다.

실수요 목적은 이주 근무,혼인, 노부모 봉양 등의 경우며, 또 양도세 중과 대상인 2주택 여부를 판정할 때
1;서울과 수도권 지역은 주택가액에 관계없이 모든 주택
2;지방은 3억원 초과 주택만을 기준으로 삼기로 했다.

2006년 부터 취득하는 입주권도 주택으로 간주됨에 주택 한 채를 이미 갖고 있는 사람이 새로 재건축 입주권을 사면 2주택 보유자가 되나 입주권을 매입한 세대가 신축 주택으로의 이주 등 실수요 목적이라면 중과에서 배제해 준다.

실수요는
1;입주권을 산 뒤 1년 이내 종전주택을 팔 때(일시적 2주택)
2;재건축주택 완공 전까지 종전주택을 팔 때(일시적 2주택의 연장 또는 이주 준비 단계)
3;재건축주택의 완공 후 1년 이내 종전주택을 팔고 세대 전원이 신축주택으로 이주해 1년 이상 살 때(이주 목적) 등 3가지 경우에 해당한다.

만약
1;재건축 대상 주택이 완공되고 난 후 1년이 지난 다음 종전주택을 팔거나
2;완공 후 1년 이전에 팔았다 하더라도 세대 전원이 1년 동안 살지 않을 때 등은 투기 목적으로 간주한다.
실수요로 인정받고 종전 주택이 1가구 1주택 비과세 요건(3년 보유,서울 과천 5대 신도시는 2년 보유)을 충족시킨 상태에서 양도가액이 6억원을 밑돌면 양도세를 내지 않아도 된다.

재건축 대상 아파트 한 채를 갖고 있다가 재건축에 들어가 대체주택을 취득하는 경우도 1입주권과 1주택이 돼 사실상 2주택 보유자가 되지만, 종전 주택 멸실에 따라 부득이하게 대체주택을 샀다 판 경우라면 양도세 비과세 혜택을 준다.

다만
1;대체주택에 1년 이상 거주하고
2;재건축 주택이 완공되기 전이나 또는 완공된 후 1년 이내 대체주택을 팔고
3;재건축 주택이 완공된 후 1년 이내 세대 전원이 이주해 1년 이상 거주할 것 등 세 가지 요건을 갖춰야 한다.

2주택 여부를 판정할 때 대상 주택은
1;수도권과 광역시 소재 주택
2;기타지역 중 기준시가 3억원 초과 주택으로 정해졌지만 수도권 중 도농복합시와 군의 읍·면지역,광역시 중 군지역은 기타지역으로 분류된다. 서울 강남에 5억원짜리, 경기도 분당에 4억원짜리 아파트를 각각 한 채씩 갖고 있다면 재론의 여지 없이 2주택 보유자가 된다. 또 강남에 6억원짜리, 부산에 3억5000만원짜리 주택을 각각 한 채씩 갖고 있어도 2주택자다.

그러나 강남에 5억원짜리 주택과 지방에 2억5000만원짜리 주택을 갖고 있다면 서울 주택만 주택으로 인정돼 1주택 보유자가 된다. 이와 달리 서울 등 수도권에 2채를 갖고 있다면 2주택이 된다. 강남에 5억원짜리, 관악구에 5000만원짜리가 2주택에 해당되지만 2007년 양도세를 계산할 때 강남 5억원짜리를 먼저 팔면 양도세 중과에 해당되지만, 1억원을 밑도는 관악구 5000만원짜리를 먼저 팔면 일반세율(9∼36%)을 적용받는다.

세법 시행령과 시행규칙은 종합부동산세의 세대별 합산과 1가구 2주택 양도소득세 중과 대상자에 대한 구체적인 기준과 예외 조항 등을 담고 있다. 아울러 농지 대토에 대한 비과세 제도가 감면제도로 전환된데 따라 부수적으로 발생하게 된 농특세에 대해 비과세 혜택을 부여하는 등 일부 보완내용도 들어있다.

종부세
본인과 배우자, 또 같은 주소에서 생계를 함께 하는 직계존비속과 형제자매 등이 종부세의 합산대상이다. 취학이나 요양, 지방근무 등 사정으로 주소를 일시 다른 곳으로 옮긴 일시퇴거자도 합산 대상자로 포함된다.

결혼해 분가하지 않더라도 별도의 세대로 인정받는 경우는 30세이상이거나 배우자가 사망 또는 이혼한 경우와 종합.퇴직.양도소득 등이 기초생활보장법에 의한 최저생계비 수준 이상이어서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(미성년자는 제외) 등도 1세대로 인정받는다.

종부세 납세의무자는 소유한 주택가액이 가장 큰 가족 구성원이 1차적인 의무자이고, 소유주택 가액이 동일할 경우에는 주된 주택 소유자로 신고한 가족 구성원이 납세의무자가 된다. 비사업용 토지도 마찬가지 기준이 적용된다. 결혼이나 노부모 봉양을 위해 합쳐 살게 되는 경우 세대별 합산과세를 유예받는 기간은 2년이다. 봉양하는 노부모의 대상 연령은 성별로 남성은 60세, 여성은 55세이상이다.주거겸용 놀이방도 세대별 합산 예외 대상에 새로 포함됐으나 시.군.구 인가, 사업자등록, 5년이상 가정보육시설 사용 등 요건을 충족하지 못하면 나중에 경감받은 세액을 추징당한다.

부동산 실거래가 신고가 의무화 됨에 따라 부동산을 팔 때 내는 양도소득세도 실거래가를 기준으로 내야 하는 것은 반드시 그런 것은 아니다. 실거래가를 기준으로 양도세를 내야 하는 경우도 있고 아닌 경우도 있다. 우선 2006년 1월1일부터 부동산 매매시 시군구청에 실거래가로 신고를 해야 함에 따라 취득세와 등록세 등 지방세는 무조건 실가로 과세된다. 정부는 대신 개인간 주택거래에 대해서는 취득 등록세율을 기존 4%에서 2.85%로 내렸다. 허위신고를 하거나 지연신고, 이중계약서를 작성했다가 적발되면 취득세의 3배 이하 과태료가 부과된다. 양도소득세를 낼 경우에도 거래가격 신고는 물론 실거래가로 해야 한다.

우선 실거래가 신고를 하면서 동시에 실거래가 과세가 되는 경우는
▲1세대2주택 이상
▲비사업용토지
▲1년미만 단기양도
▲투기지역으로 지정된 지역 부동산
▲시가 6억원 초과 고가주택 등이다.

실거래가 신고를 하되 양도세는 여전히 기준시가로 부과되는 부동산은 앞에서 든 사례 이외의 부동산으로 1세대1주택 비과세 요건(3년 보유, 서울 과천과 일산 분당 등 5대 신도시는 2년 거주 요건도 동시만족)을 충족하지 못한 주택이나 상가, 사업용 토지 등이다. 1주택자의 경우 비과세 요건을 맞추면 아예 양도세가 안내도 된다. 투기지역 내에 있거나 산 지 1년안에 팔 경우에는 실가로 세금을 내야 하는 것이다. 모든 부동산에 대해 양도세 실가과세가 적용되는 것은 2007년부터다.

기준시가 과세대상인 상가나 사업용 토지의 경우 투기지역으로 지정되면 실가과세가 되기 때문에 가격안정을 도모할 수 있다. 또 투기지역에 대해서는 기본세율의 상하 15% 범위내에서 탄력세율을 적용할 수 있기 때문에, 가격변동시 심한 지역은 미리 투기지역으로 지정해 놓았다가 필요시 탄력세율을 바로 적용할 수도 있다. 아울러 투기지역 중에서 가격상승률 등 일정요건을 충족하면 거래신고지역으로 지정된다. 신고지역에서는 실거래가 허위신고를 하면 취득세액의 5배까지 과태료가 부과된다. 투기지역의 제재 강도와는 차이가 있는 것이다. 투지지역 내 주택담보대출은 담보인정비율에도 차이가 있다. 기존 차입자는 아파트 담보대출 신규취급이 금지되며, 아파트 담보인정비율이 투기지역은 40%(비투기지역 60%)로 낮아진다.